Het huurrecht is voorzien van allerlei regeltjes die de huurder moeten beschermen. Dat is mooi en valt alleen maar aan te moedigen, maar het maakt het huurrecht heel complex. Daarnaast zorgt het wel vaker voor betwistingen en juridische procedures waarbij de bijstand van een advocaat zeker op zijn plaats is. Hieronder is een uitgebreid overzicht terug te vinden van het huurrecht in Nederland. Hierbij zijn telkens verschillende situaties besproken.

Inhoudsopgave

3 soorten huurovereenkomsten en -regels

Binnen het huurrecht wordt er een onderscheid gemaakt tussen drie soorten huurovereenkomsten. Voor elke huurovereenkomst zijn er een aantal specifieke regels gemaakt. Deze regels kunnen dan weer van regelend of van dwingend recht zijn. Wanneer de regels van regelend recht zijn, kunnen de huurder en verhuurder er in de overeenkomst van afwijken. Wanneer de regels van dwingend recht zijn, is dat dan weer niet toegestaan.

1. Huurovereenkomsten voor woonruimten

Onder deze categorie vallen de huurovereenkomsten voor woonhuizen en appartementen. Deze regels zijn vrij strikt en moeten vooral de huurder beschermen. Daarom kan een verhuurder niet zomaar allerlei gekke verplichtingen opleggen. Wel wordt hier nog een onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde huurovereenkomsten en niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten (“sociale huurwoningen”). Voor die laatste groep gelden dan vooral strikte eisen met betrekking tot de huurprijs.

2. Huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimtes

Het gaat hier om huurovereenkomsten voor de detailhandel en de horeca, bijvoorbeeld voor het huren van een winkel of restaurant (“290-bedrijfsruimte”). Huurovereenkomsten voor het huren van een kantoor vallen niet onder deze categorie.

Ook hier is er voorzien in de bescherming van de huurder. De redenering is dat een huurder vaak veel moet investeren in het pand en dat de huurder sterk afhankelijk is van de locatie, waardoor verhuizen naar een ander pand soms gewoon onmogelijk is. De verhuurder krijgt hierdoor een sterke machtspositie. Om de huurder daartegen te beschermen zijn er opnieuw een aantal strikte en beschermende regels in het leven geroepen.

3. Algemene huurovereenkomsten

Deze categorie huurovereenkomsten is een restcategorie. De regels die hier staan, gelden dan ook voor alle huurovereenkomsten, tenzij wanneer de regels van bovenstaande twee categorieën ze tegenspreken. Verhuringen die niet onder bovenstaande categorieën vallen, worden dan weer volledig door deze regels geregeld. Het gaat dan bijvoorbeeld om een huurovereenkomst voor een kantoor, een parkeerplaats enzovoort.

Hieronder vallen echter niet de pachtovereenkomsten (die ook geen huurovereenkomsten zijn). Pachtovereenkomsten worden bijvoorbeeld gebruikt om een stuk grond aan een landbouwer aan te bieden die het voor landbouwdoeleinden mag verbouwen.

Afspraken en het huurcontract

In principe kan een huurovereenkomst ook mondeling worden gesloten. Om velerlei redenen is dat echter niet aangewezen. Vooral bewijsrechtelijk kunnen er dan ook moeilijkheden opdoemen. In het huurcontract staan onder andere volgende zaken:

  • De identiteit van de huurder
  • De identiteit van de verhuurder
  • De huurprijs
  • Een omschrijving van het gehuurde goed
  • De begindatum van de huurovereenkomst
  • Eventueel ook de einddatum (of het feit dat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gaat)
  • Tijdstip en wijze van betaling
  • Afspraken over huurverhogingen
  • Afspraken over onderhoudsverplichtingen
  • De staat van het gehuurde goed
  • Enzovoort

De huurder en de verhuurder zijn vrij om afspraken te maken. Ze mogen daarbij zelfs afwijken van de regels die van regelend recht zijn. Doen ze dat niet en nemen ze geen afwijkingen op? Dan gelden de regels die ook in het Burgerlijk Wetboek staan. Van regels van dwingend recht mag niet worden afgeweken. Doen de partijen dat wel, dan moet worden gedaan alsof die afspraak gewoonweg niet bestaat. Het gaat vaak om bepalingen die nadelig zijn voor de huurder, maar die hoeft zich hierdoor geen zorgen te maken.

Verplichtingen van de huurder en de verhuurder

De verplichtingen tussen de huurder en de verhuurder liggen min of meer wettelijk vast (bij algemene huurovereenkomsten blijft contractvrijheid echter de regel). Samengevat kunnen we stellen dat de huurder huur moet betalen en zich als een goed huurder moet gedragen. De verhuurder moet dan weer het huurgenot garanderen.

Verplichtingen van de huurder

Een van de basisverplichtingen van de huurder is natuurlijk het op tijd en op de juiste manier betalen van de huurprijs. Daarnaast moet de huurder zich als een goed huurder gedragen. Deze verplichting houdt onder andere in dat de huurder:

  • De verhuurder toegang moet verschaffen om noodzakelijke reparaties uit te voeren
  • Zelf kleine gebreken moet herstellen
  • De woning in de oude staat moet teruggeven op het einde van de huurovereenkomst (cf. de opnamestaat)
  • Afspraken moet naleven (bv. afspraken over het verwijderen van aanpassingen wanneer de huurovereenkomst afloopt)
  • Geen overlast mag veroorzaken

Houd er rekening mee dat er, gelet op de vrijheid van de algemene huurovereenkomsten, contractueel extra verplichtingen kunnen gelden. Natuurlijk moet de huurder in dat geval netjes de contractueel gemaakte afspraken naleven.

Verplichtingen van de verhuurder

De belangrijkste verplichting voor de verhuurder is dat hij zijn huurders het nodige woongenot moet geven. Hij mag dus niet zomaar, zonder de toestemming van de huurder, het pand betreden of er wijzigingen aanbrengen opdat het genot afneemt. Denk maar aan het uitbreken van een keuken. Daarnaast moet de verhuurder natuurlijk altijd de privacy van zijn huurder respecteren en mag hij zijn woongenot niet verstoren.

Bovenstaande verplichting houdt meteen ook in dat de verhuurder zo nodig herstellingen moet uitvoeren om de huurder zijn huurgenot te garanderen. Het gaat dan natuurlijk om herstellingen die niet ten laste zijn van de huurder. Denk bijvoorbeeld aan (woninghuur):

  • Het uitvoeren van buitenschilderwerken
  • Het vervangen van het dak
  • Het vervangen van een garagepoort
  • Het herstellen van defecte elektrische installaties
  • Het herstellen van erfafscheidingen
  • Grote reparaties aan de schoorsteen
  • Bestrijden van houtwormen of boktorren (buiten de schuld van de huurder)
  • Het vervangen van versleten goten
  • Het vervangen van een lekkende septische tank

Vervolgens moet de verhuurder de gemaakte afspraken naleven, bijvoorbeeld wanneer bepaalde herstelverplichtingen die eigenlijk voor de huurder zijn contractueel ten laste van de verhuurder worden gelegd (bv. het snoeien van de heggen). De verhuurder moet natuurlijk ook aan de wettelijke verplichtingen m.b.t. de opzegging van de huurovereenkomst voldoen.

Problematiek van het onderhoud van de huurwoning

Sommige onderhoudstaken zijn ten laste van de huurder en andere zijn dan weer voor rekening van de verhuurder. Hierover ontstaan wel vaker eens discussies. Het Besluit kleine herstellingen biedt hier duidelijkheid over. In feite vertolkt het besluit volgende algemene richtlijnen:

  • Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder en grote reparaties en het groot onderhoud is voor rekening van de verhuurder
  • Kleine reparaties zijn reparaties die de huurder zelf eenvoudig kan uitvoeren zonder dat ze in hoge kosten resulteren
  • Reparatie van kapotte inbouwapparatuur is voor rekening van de verhuurder
  • De huurder is verantwoordelijk voor schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt

Wanneer de huurder niet het nodige doet, kan de verhuurder het een en ander verrekenen met de waarborgsom. In de omgekeerde richting is het belangrijk dat de huurder niet zomaar zelf de nodige werken uitvoert. Hij volgt dan beter onderstaand stappenplan.

1.       Een ingebrekestelling versturen

Via een ingebrekestelling geeft de huurder concreet aan wat er mis is, wat de verhuurder moet doen en roept de huurder de verhuurder op om dat ook effectief te doen. Hierbij kan eventueel ook nog verwezen worden naar eerdere correspondentie hieromtrent.

2.       De gemeente aanschrijven

Wanneer het gaat om ernstige problemen die strijdig zijn met de bepalingen van het Bouwbesluit van de gemeente, is het mogelijk om de gemeente even aan te spreken. Zij kunnen de verhuurder dan aanschrijven om zo extra druk uit te oefenen. Bij kleine gebreken kan de gemeente niks voor de huurder betekenen.

3.       Naar de rechter stappen

Wanneer het om geliberaliseerde huur gaat, is het mogelijk om naar de rechter te stappen. Binnen zes maanden na de eerste klachtenbrief kan er dan aan de rechter worden verzocht om minder of zelfs geen huur te betalen tot wanneer de problemen zijn verholpen. Wanneer het om een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst gaat, moet er wel eerst een beroep worden gedaan op de huurcommissie.

Gevolgen van huurachterstand

Bij huurachterstand voldoet de huurder niet aan zijn verplichtingen. Na ongeveer twee maanden huurachterstand kan de verhuurder actie ondernemen. De kosten kunnen dan hoog oplopen. Daarom is het voor de huurder beter om zelf proactief te handelen. Onderstaand stappenplan is daarbij een goede hulp.

1.       Bespreek de situatie met de verhuurder

Als het even niet lukt om de huur te betalen, kan er enig begrip van de verhuurder worden gevraagd. Neem daarom meteen contact op met de verhuurder en leg het probleem uit. Geef bijvoorbeeld ook aan wanneer de betaling wel zal volgen.

2.       Stel een betalingsregeling voor

Als het betalingsprobleem niet meteen kan worden verholpen, is het een goed idee om de verhuurder een betalingsregeling voor te leggen. Het is wel belangrijk om alles goed op papier te zetten.

3.       Betaal tijdig

Na twee maanden huurachterstand kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Oplopende huurachterstanden zijn dan ook te vermijden. Betaal dan ook volgens de betalingsregeling om verdere problemen te voorkomen.

4.       Naar de rechter

Wanneer de betalingsachterstand toch oploopt, kan de verhuurder naar de rechter stappen. Als dat het geval is, is het belangrijk dat de huurder zijn persoonlijk standpunt en zijn situatie uitlegt. De rechter doet vervolgens uitspraak. Als hij beslist dat de huurder moet vertrekken, krijgt hij ook te horen tot wanneer hij daar nog de tijd voor krijgt. Het is natuurlijk mogelijk om nog in beroep te gaan tegen de uitspraak. Een advocaat kan toelichten of dat al dan niet aangewezen is.

Verhoging en verlaging van de huurprijs

Onder andere over de verhoging en verlaging van de huurprijs zijn er wel wat regels in het Burgerlijk Wetboek opgenomen. Hierbij moet er een onderscheid worden gemaakt op basis van de driedeling die ook in het Burgerlijk Wetboek is opgenomen.

Huurprijs aanpassen bij middenstandsbedrijfsruimtes

Bij middenstandsbedrijfsruimtes is er een mogelijkheid voorzien om de huurprijs door de rechter aan te laten passen. Dit kan echter niet op alle momenten en varieert per type huurovereenkomst:

  • Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: nadat de eerste huurperiode is verstreken
  • Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd: minstens 5 jaar na het moment waarop de huidige huurprijs van toepassing werd

Bovendien kunnen huurder en verhuurder niet zomaar naar de rechter stappen. Ze moeten eerst gezamenlijk een deskundige aanstellen die een rapport over de huurwaarde opstelt. Bij het bepalen van de nieuwe huurprijs zal de rechter hier natuurlijk ook rekening mee houden. Echter, een vraag tot verhoging van de huurprijs die gebaseerd is op de door de huurder aangebrachte verbeteringen wordt afgewezen. Andere factoren, zoals de opwaardering van de buurt waar de winkel is gelegen, tellen dan weer wel mee.

Van deze regels kan enkel worden afgeweken in het voordeel van de huurder.

Huurprijs aanpassen bij geliberaliseerde huurovereenkomsten

Hier zijn er twee mogelijkheden om de huurprijs te verhogen. In eerste instantie kan er een indexeringsclausule in de huurovereenkomst zijn opgenomen. In dat geval kan eens in twaalf of meer maanden een indexering van de huurprijs worden doorgevoerd. De verhuurder hoeft de huurder hier enkel over te informeren.

Als er geen indexeringsclausule is opgenomen, wil dat nog niet zeggen dat het onmogelijk is om de huurprijs aan te passen. De verhuurder kan dan altijd een redelijke huurovereenkomst met een nieuwe huurprijs (en een indexeringsclausule) voorstellen. Als de huurder daar niet mee akkoord gaat, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Bij een betwisting moet de rechter controleren of de voorgestelde huurovereenkomst wel redelijk is. Als dat niet het geval is, wordt de oude huurovereenkomst niet beëindigd.

In de omgekeerde richting is het voor de huurder mogelijk om een verzoek tot huurverlaging bij de verhuurder in te dienen. Eigenlijk is het vrij eenvoudig: als de verhuurder niet akkoord gaat, gaat de huurverlaging ook niet door. De Huurcommissie komt hier niet tussen, maar kan eventueel wel advies geven. In bijzondere gevallen, bijvoorbeeld bij onvoorziene omstandigheden, kan er wel een verzoek worden ingediend om de huur te verlagen.

Huurprijs aanpassen bij niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten

Bij niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten is het allemaal net iets ingewikkelder.

Hier kan de verhuurder de huurprijs eveneens verhogen op grond van een indexeringsclausule. Daarnaast is het mogelijk om de huurprijs op basis van de wet te verhogen. In ieder geval is de huurprijsverhoging op verschillende manieren begrensd.

Maximaal verhogingspercentageMaximale huurprijs
Wordt jaarlijks door de overheid vastgesteld o.b.v. het inkomen van de huurder, het al dan niet bereikt hebben van de AOW-leeftijd en het aantal gezinsledenDe kale huurprijs mag na de verhoging niet hoger zijn dan een absoluut maximum dat wordt bepaald in functie van het puntenaantal van de woning


Daarnaast kan een huurprijsverhoging maar een keer per twaalf maanden plaatsvinden. Hierop bestaan wel een handvol uitzonderingen:

  • In het eerste jaar van de huurovereenkomst mag er binnen de twaalf maanden al een eerste huurverhoging worden voorgesteld. De volgende huurverhoging moet dan wel minstens twaalf maanden later gebeuren
  • Wanneer de voorgaande huurverhoging later dan twaalf maanden gebeurde dan de huurverhoging daarvoor, mag voor de volgende huurverhoging opnieuw de gebruikelijke datum worden gehanteerd (bv. huurverhoging op 01/01/2014, 01/01/2015, 01/01/2016, 01/01/2017, 08/03/2018, 01/01/2019 enz.)
  • Bij tussentijdse woonverbeteringen kan er naast de jaarlijkse huurverhoging ook een extra huurverhoging plaatsvinden

Verder gelden er strikte eisen en is het bijvoorbeeld verplicht om de huurder minimaal twee maanden voordien een huurverhogingsvoorstel te doen. Hierbij gelden er een aantal verplichtingen waardoor het aangewezen is om een modelbrief te gebruiken. De huurder kan hier bovendien bezwaar tegen maken en dan moet de huurcommissie de verhoging beoordelen.

Andersom is het ook voor huurders mogelijk om een huurverlaging aan te vragen. Volg daarvoor onderstaand stappenplan.

1. Bereken de maximale huurprijs

Via de website van de Huurcommissie kan er een schatting worden gemaakt van de maximale huurprijs van de woning. Dit is slechts een schatting, maar geeft op basis van de puntentelling toch wel een vrij betrouwbaar resultaat.

2. Huurverlaging voorstellen

Stel op basis van de gemaakte berekening een huurverlaging voor aan de verhuurder. Wanneer de verhuurder hiermee akkoord gaat, gaat de huurverlaging twee maanden later in.

3. Een akkoord proberen vinden

Het kan natuurlijk ook dat de verhuurder niet akkoord gaat met de huurverlaging. Zo vindt de verhuurder de gemaakte berekening misschien niet helemaal correct. In dat geval kan er eventueel naar overeenstemming worden gezocht.

4. Naar de huurcommissie trekken

Wanneer huurder en verhuurder het niet op een akkoordje gooien, kan de huurcommissie worden aangezocht. Dit moet binnen een termijn van zes weken na de voorgestelde ingangsdatum gebeuren. De huurcommissie neemt de zaak dan in behandeling en in de tussentijd moet de oude huurprijs nog steeds betaald worden.

Huurprijs aanpassen bij algemene huurovereenkomsten

Hier is contractsvrijheid het uitgangspunt. De partijen kunnen dus perfect zelf afspraken maken over de indexering, de verhoging en de verlaging van de huurprijzen. Natuurlijk moeten ze nadien wel die gemaakte afspraken respecteren.

Servicekosten doorberekenen aan de huurder

De verhuurder van een huurwoning mag servicekosten aan de huurder doorberekenen. Ook bij niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten is dat het geval. Wel zijn er een aantal regels en beperkingen van toepassing.

Type servicekostenOmvangBeperking
Energie en waterDe kosten voor het verbruik van water, elektriciteit, gas of andere energie (incl. stookkosten)Werkelijke kosten, verdeeld via een redelijke verdeelsleutel
HuismeesterKosten van de huismeester (bv. salaris en huisvesting)Enkel de kosten die de huismeester ten voordele van de huurder uitvoert, via een redelijke verdeelsleutel (bv. schoonmaakkosten of kleine reparaties)
AdministratiekostenAdministratiekosten m.b.t. de geleverde diensten die overeen zijn gekomenMax. 5% van de totale servicekosten
Meubels en stofferingKosten voor het gebruik van de meubels en stofferingMax. 20% van de verkoopwaarde per jaar
Overige servicekostenKosten voor gezamenlijke ruimtes, schoonmaakkosten, herstelwerkzaamheden enzovoortDe werkelijke kosten via een redelijke verdeelsleutel

Huurbescherming en einde van de huurovereenkomst

Kort en bondig wil huurbescherming zeggen dat verhuurders niet helemaal vrij zijn om de huurovereenkomst op te zeggen. Huurbescherming is zowel van toepassing op de huurder met geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huurcontracten als op de huurder van zelfstandige en onzelfstandige woningen. De huurbescherming strekt zich ook uit tot medehuurders, onderhuurders en medebewoners. Wel gelden er soms speciale regels.

Algemene huurbeschermingsregels

De algemene regel is dat een verhuurder de huurovereenkomst enkel mag opzeggen als:

  • Hij op de plaats van de woning een gebouw wil neerzetten dat past binnen het bestemmingsplan (de verhuurder moet dan wel een verhuiskostenvergoeding bepalen)
  • De huurder niet akkoord gaat met een redelijk voorstel om het huurcontract te wijzigen (dit voorstel gaat niet over de aanpassing van de servicekosten of de huurprijs)
  • De verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft en zijn belangen zwaarder wegen dan deze van de huurder
  • Er sprake is van wanprestatie (bv. overlast of oplopende betalingsachterstanden)

De opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt minstens drie maanden. Per twee jaar die de huurder in de woning woont, komt daar twee maanden bij. De opzegtermijn is echter begrensd tot maximaal zes maanden (na vier jaar in de woning).

Huurbescherming bij tijdelijke huur

Bij tijdelijke huur speelt de vraag of de huurovereenkomst al dan niet na 1 juli 2016 is afgesloten. Op die dag is de wetgeving dan ook veranderd, maar dan enkel voor nieuwe huurovereenkomsten.

1.       De tijdelijke huurovereenkomst werd voor 1 juli 2016 afgesloten

Deze huurovereenkomst eindigt niet automatisch en wordt na de huurperiode gewoon verdergezet. Zolang de huurder aan zijn verplichtingen voldoet, kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen. Wel kan er een ontruimingsbeding of een diplomatenclausule in de huurovereenkomst staan. Zo'n clausule moet dan wel worden gerespecteerd.

2.       De tijdelijke huurovereenkomst werd vanaf 1 juli 2016 afgesloten

Deze huurovereenkomst eindigt wel automatisch, maar de verhuurder kan niet tussentijds opzeggen. Bovendien moet de verhuurder minimaal drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst laten weten dat hij de huurovereenkomst niet wil verlengen.

3.       Huur op basis van de Leegstandswet

Hier is het mogelijk om een beroep te doen op huurbescherming, maar er zijn dan wel een aantal eisen ten opzichte van het huurcontract. Hierin moet duidelijk staan dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet, dat de verhuurder hier een vergunning voor heeft en hoelang deze vergunning geldig is.

4.       Huur van een kamer bij een hospita

Hier begint de huurbescherming pas na negen maanden te lopen wanneer de verhuurder in hetzelfde pand woont. Dat geeft iedereen een beetje de tijd om elkaar figuurlijk af te tasten. De hospita kan tijdens deze proefperiode, zonder daarvoor een reden te moeten geven, beslissen om de huurovereenkomst op te zeggen. De hospita moet dan wel een opzegtermijn van drie maanden respecteren.

Ontruiming van de woning

Wanneer de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet, mag de verhuurder de verhuurde woning laten ontruimen. Dat mag echter niet zomaar en hiervoor bestaan heel wat regels die de huurder moet beschermen. Zo is er bijvoorbeeld eerst een ontruimingsvonnis nodig waarbij de kantonrechter toestemming geeft om de woning te laten ontruimen op een bepaalde datum.

Alvorens de rechter tot die toestemming overgaat, moet eerst de huurovereenkomst worden opgezegd. Dat kan ook bij huurbescherming aangezien oplopende betalingsachterstanden een vorm zijn van wanprestaties.

Ook bij andere wanprestaties is het mogelijk om de woning te laten ontruimen. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer een huurder zo nalatig is dat er al eens een brandje ontstond, bij geluidshinder, bij geurhinder enzovoort. Een ontruimingsvonnis is natuurlijk niet nodig wanneer de huurder netjes akkoord gaat met de opzegging en zelf de woning verlaat.

Medehuur

Het medehuurderschap is een vorm van bescherming. Wanneer de huurder vertrekt, wordt de medehuurder automatisch huurder. Geregistreerde partners en echtgenoten worden automatisch medehuurder en dit zelfs wanneer het geregistreerd partnerschap of het huwelijk na het ingaan van de huurovereenkomst werd gesloten.

Voor andere huisgenoten geldt dat ze niet automatisch medehuurder worden. Ze kunnen bij de verhuurder wel een verzoek indienen om alsnog medehuurder te worden. Ze moeten dan wel kunnen aantonen dat ze een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de huurder. Het gaat dan bijvoorbeeld om volwassen kinderen die bij hun ouders wonen om ze te verzorgen.

Als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de kandidaat-medehuurder naar de rechter stappen. De rechter zal het verzoek steeds inwilligen wanneer aan drie voorwaarden is voldaan:

  • Er wordt geen misbruik gemaakt van de regeling (een verzoek indienen om iemand snel huurder te maken zonder dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding)
  • De huisgenoten wonen minstens twee jaar samen
  • De financiële situatie van de kandidaat-medehuurder is toereikend om alleen de huur te dragen wanneer de huurder vertrekt

Niet akkoord met de beëindiging van de huurovereenkomst

Het kan natuurlijk dat de verhuurder de woning opzegt, maar dat de huurder dat helemaal niet terecht vindt. De huurder kan dan op verschillende manieren optreden. De huurder volgt dan onderstaand stappenplan.

1.       Protesteer de opzegging door de verhuurder

Wanneer de huurder het niet eens is met de opzegging moet hij deze opzegging protesteren. Dat doet hij schriftelijk en aangetekend. Hierbij geeft de huurder aan waarom hij niet akkoord is met de opzegging, bijvoorbeeld omdat de huurder zich beroept op de huurbescherming.

2.       Bespreek de situatie met de verhuurder

Neem na het verzenden van de protestbrief contact op met de verhuurder. Ook verhuurders hebben vaak geen zin in juridische procedures en willen het best wel op een akkoordje gooien. Lagen betalingsachterstanden aan de basis? Stel dan een betalingsregeling voor.

3.       Naar de rechter

Als de huurder en verhuurder niet tot een akkoord komen, is de rechter de logische volgende stap. De rechter zal zowel naar de standpunten van de huurder als naar die van de verhuurder luisteren en vervolgens een uitspraak doen. Het is belangrijk dat de huurder zich door een advocaat laat bijstaan om de slaagkansen zo groot mogelijk te houden. De rechtsbijstandverzekering kan voor de nodige bijstand zorgen.

Terugbetaling waarborgsom

Wanneer de verhuurder rechtmatig de huurovereenkomst beëindigt, is hij verplicht om de waarborgsom terug te betalen. Uiteraard kan het een en ander wel worden verrekend, bijvoorbeeld ter vergoeding van de herstellingskosten omdat de huurder er een zootje van heeft gemaakt.

In de wet staat niet hoe snel de verhuurder de waarborgsom terug moet betalen, maar soms is dit wel in de huurovereenkomst afgesproken. Dan geldt natuurlijk de gemaakte afspraak. Komt de verhuurder zijn afspraak niet na of betaalt de verhuurder niet snel genoeg? Dan moet de ex-huurder de verhuurder daarbij aanmanen. Als de verhuurder dan nog niet tot uitbetalen overgaat, kan een incassobureau worden ingeschakeld.

Bijzondere situaties en overeenkomsten

Naast bovenstaande huurovereenkomsten zijn er ook een aantal bijzondere situaties. Het gaat onder andere om de kamerverhuur en het tijdelijk verhuren van een koopwoning. De toepasselijke basisregels zijn hieronder weergegeven.

Kamerverhuur

Bij kamerverhuur zijn de regels die gelden voor de huurovereenkomsten voor woonruimten van toepassing. Wel spreekt de wet hier van een onzelfstandige woonruimte, waarbij sommige regels toch enigszins afwijken. Hieronder zijn ze weergegeven. Let wel op want deze regels gelden enkel voor een onzelfstandige woonruimte. Wanneer het alsnog over een zelfstandige woonruimte zou gaan, gelden de eerder aangehaalde regels.

Er geldt een maximumprijs ten aanzien van kamers die net zoals bij niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten te bepalen is aan de hand van een speciaal puntensysteem. Hierbij geldt dan dat hoe hoger de kwaliteit van een kamer is, hoe hoger de huurprijs mag zijn.

Omdat een all-inprijs de beoordeling van de maximumprijs moeilijk maakt, wordt er bij voorkeur een opsplitsing gemaakt tussen de huursom en de servicekosten. Eventueel kan de huurder dan ook om een opsplitsing vragen. Als de huurder en de verhuurder hier niet uitkomen, kan de Huurcommissie worden aangezocht.

Verder gelden ook hier de strikte regels met betrekking tot huurverhogingen. Hiervoor verwijzen we naar de regels die ook gelden bij niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Bij onzelfstandige woonruimtes komt de huurder ten slotte niet in aanmerking voor de huurtoeslag.

Tijdelijk verhuren van een koopwoning

Bij het tijdelijk verhuren van een koopwoning gelden er mogelijk andere regels. Deze regels zijn in het leven geroepen om leegstand te voorkomen. Zo kan een expat die tijdelijk in het buitenland moet werken, zijn woning verhuren zonder helemaal onderhevig te zijn aan de strenge regels die gelden voor woonhuurovereenkomsten voor woonruimten. De verhuurder heeft in ieder geval verschillende mogelijkheden om zijn koopwoning tijdelijk te verhuren.

 DuurTussentijds opzeggen door verhuurderTussentijds opzeggen door huurderVerlengen van de huurovereenkomstVrij bepalen van de huurprijs
Kortdurende overeenkomst0 – 2 jaar indien zelfstandige woonruimte; anders 0 – 5 jaarNeeJaNiet mogelijk (of de huurovereenkomst wordt een overeenkomst voor onbepaalde tijd!)Ja, maar enkel als de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt
Tussenhuurovereenkomst met ontruimingsbedingLater zelf vrij te beslissen (nog niet duidelijk bij aanvang)Ja, met een opzegtermijn van 3 – 6 maandenJa, maar enkel als dit zo is afgesprokenMogelijk, maar enkel met toestemming van huurder en verhuurderJa, maar enkel als de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt
Leegstandswet6 maanden – 5 jaarJa, met een opzegtermijn van 3 maandenJa, maar enkel als het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd isNiet mogelijk met dezelfde huurder, wel met een nieuwe huurder (rekening houden met de duurtijd van de vergunning)Min of meer: het moet in verhouding liggen met de hoogte van de hypotheek
VakantieverhuurMin. 1 dag Max. aantal dagen verschilt per gemeenteNeeNeeNee (nieuwe overeenkomst sluiten)Vrij te bepalen
Short stayVerschilt per gemeente (vergunning nodig)NeeJa, maar enkel als dat is afgesprokenVerschilt per gemeenteVrij te bepalen
Onderhuurovereenkomst

Er is sprake van onderhuur wanneer een huurder huurt van iemand die zelf huurder is. We onderscheiden hierbij drie situaties (zelfstandige woonruimte, onzelfstandige woonruimte en een middenstandsbedrijfsruimte). Bij de algemene huurovereenkomsten geldt uiteraard opnieuw de contractsvrijheid.

Onderhuur bij het huren van een zelfstandige woonruimte

Hier is onderhuur van de volledige zelfstandige woonruimte enkel toegestaan mits toestemming van een verhuurder. Wat wel toegestaan is, is om een deel van de woonruimte te verhuren (bv. een enkele kamer). Dit kan wel vooraf contractueel zijn verboden. Vaak bevatten huurovereenkomsten zo'n verbod.

De onderhuurder geniet in ieder geval huurbescherming. Wanneer de hoofdhuurder beslist om het huurcontract op te zeggen, wordt de onderhuurovereenkomst gewoon voortgezet tussen de verhuurder en de onderhuurder die nu de hoofdhuurder wordt. Dat is zelfs het geval wanneer de hoofdhuurder helemaal geen toestemming voor de onderhuur had gekregen (de verhuurder kan natuurlijk altijd trachten een schadevergoeding te bekomen). Hoe dan ook is het wel vereist dat de onderhuurder (schriftelijk) laat weten dat hij de huurovereenkomst wil voortzetten. Bovendien kan de verhuurder nog steeds binnen zes maanden aan de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden.

Onderhuur bij het huren van een onzelfstandige woonruimte of kamer

Hier geldt eveneens dat onderhuur enkel toegestaan is als de verhuurder daar toestemming voor verleent. Daarnaast heeft de onderhuurder alleen huurbescherming tegenover de hoofdhuurder en niet ten opzichte van de verhuurder. Dat wil zeggen dat de onderhuurder de kamer ook moet verlaten als de hoofdhuurder het contract opzegt, maar dat hij nadien eventueel de hoofdhuurder aansprakelijk kan stellen voor zijn schade.

Onderhuur bij middenstandsbedrijfsruimte

Ook hier is er een vorm van huurbescherming voorzien. Hier is het de hoofdhuurder die bij de beëindigingsprocedure over de belangen van zijn onderhuurder moet waken. Zo moet hij de onderhuurder informeren. In dit geval kan de onderhuurder zijn hoofdhuurder aansprakelijk stellen, net zoals dat ook bij het onderhuren van een kamer het geval is.

Veelgestelde vragen over het huurrecht

  • Wanneer kan de verhuurder een woninghuurovereenkomst beëindigen?

De verhuurder heeft verschillende mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen. In de eerste plaats kan de verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst beëindigen op de vervaldag. Daarnaast kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Daarvoor moet de verhuurder zich wel op een van de wettelijke gronden baseren. Deze luiden:

  • De huurder gedraagt zich niet zoals een goede huurder zich hoort te gedragen (bv. oplopende achterstallen, geluidsoverlast, schade aan het pand enz.)
  • De verhuurder heeft de ruimte dringend nodig
  • De verhuurder heeft een redelijke nieuwe huurovereenkomst voorgesteld en de huurder gaat niet akkoord
  • De verhuurder wil een geldig bestemmingsplan uitvoeren op de locatie waar de woning is gesitueerd

Ten slotte kunnen eventuele zwaarwegende belangen ook een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dat kan met name het geval zijn wanneer de verhuurder er zelf zijn hoofdverblijfplaats heeft en daarnaast kamers verhuurt.

  • Mijn huisbaas zegt de huurovereenkomst op en ik ben het hier niet mee eens! Wat kan ik doen?

Protesteer altijd de opzegging per aangetekende brief. De verhuurder is dan verplicht om de zaak eerst aan de rechter voor te leggen en kan in de tussentijd de huurovereenkomst niet ontbinden. Enkel in uitzonderlijke gevallen kan hiervan worden afgeweken. Is de huurder het ook niet eens met de uitspraak van de rechter? Dan is het mogelijk om in hoger beroep te gaan. Ook dan moet de verhuurder nog even afwachten tot hij de huurovereenkomst definitief kan ontbinden.

  • Ik wil als huurder van een woning mijn huurcontract beëindigen. Hoe moet ik dat doen?

Hiervoor moet de huurder een aangetekende brief naar de verhuurder verzenden waarin hij aangeeft dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen. In principe kan dat ook bij een exploot van de deurwaarder, maar dat is zeker geen verplichting. Hierbij moet wel nog even een opzegtermijn worden gerespecteerd. Dit geldt wel alleen voor een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. Bij tijdelijke huurovereenkomsten is het de regel dat de overeengekomen huurperiode wel na te leven is.

Houd er ook rekening mee dat de beëindiging gevolgen heeft voor eventuele onderhuurders. Soms kunnen zij een schadevergoeding eisen wanneer de hoofdhuurder het huurcontract opzegt. Maak eventueel vooraf even afspraken met de verhuurder en de onderhuurders om problemen te voorkomen.

  • Wat kan ik doen tegen een verstoring van mijn woongenot?

In de eerste plaats kan de huurder in gesprek gaan met de verhuurder en hem vriendelijk verzoeken om de inbreuk te stoppen. Wanneer dit geen resultaat oplevert, is het aangeraden om de verhuurder schriftelijk aan te manen om de pernicieuze activiteiten stop te zetten. In extreme gevallen is het zelfs mogelijk om de politie op te roepen. Wanneer dit alles niet werkt, moet de rechter uitspraak doen. De rechter kan dan zelfs de verhuurder verplichten om een schadevergoeding te betalen.

  • Heeft een verhuurder altijd het recht om een borgsom te vragen?

Ja, er is juridisch geen bezwaar tegen het vragen van een redelijke borg. Vaak zal zo'n redelijke borgsom ongeveer een tot twee maanden huur bedragen. Het is wel aangewezen om zo'n borgsom altijd via een overboeking te regelen zodat er een bewijs van de betaling is.

  • Mag een verhuurder sleutelgeld vragen?

Neen. Sleutelgeld vragen is niet toegestaan. Zowel de vertrekkende huurders als de verhuurder mogen geen sleutelgeld vragen. Een eventuele contractuele afspraak die anders aangeeft, is niet geldig.

  • Wat is een campuscontract?

Een campuscontract is een huurovereenkomst waarvan de duurtijd is gekoppeld aan de inschrijving bij een onderwijsinstelling. Wanneer de student zich uitschrijft bij de onderwijsinstelling of zijn diploma behaalt, wordt ook de huurovereenkomst automatisch beëindigd.

  • Hoe zit het met de rechtsgeldigheid van een campuscontract?

Een campuscontract is toegestaan voor studenten en voor promovendi. Het campuscontract kan bovendien zo lang duren als de inschrijving bij de onderwijsinstelling duurt, ongeacht de leeftijd van de student. Om geldig te zijn moet een campuscontract expliciet vermelden dat het gaat om een woonruimte die bestemd is voor studenten en dat diezelfde woonruimte na de beëindiging van het campuscontract opnieuw aan een student zal worden verhuurd.

  • Ik heb problemen met mijn huisbaas. Wat kan ik hieraan doen?

Doe in de eerste plaats het nodige om de problematiek niet te verergeren. Ga zeker niet schelden en blijf altijd correct. Laat emoties buiten beschouwing. Probeer daarnaast om het probleem gewoon onderling te bespreken. Wanneer dat niet lukt, is het aangeraden om juridisch advies in te winnen. Vaak is er binnen de universiteit een adviesorgaan waar studenten terechtkunnen voor juridisch advies. Licht de huisbaas daar alvast niet over in. Wanneer het aangewezen is om actie te ondernemen, kan eventueel de stap naar de rechter worden gezet.

  • Hoe kan ik weten of de gevraagde huurprijs wel redelijk is?

Controleer binnen de zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst of deze wel redelijk is (dan is het nog mogelijk om met terugwerkende kracht een huurverlaging aan te vragen). Voor het nagaan van de redelijkheid van de huurprijs is het aangeraden om naar de website van de Huurcommissie te surfen. Hier zijn handige rekentools beschikbaar om meteen het een en ander te controleren.

  • Mijn verhuurder wil de huur verhogen. Mag hij dat wel doen?

Het is niet verboden om de huurprijs te verhogen, maar er gelden wel wettelijke regels. Zo moet de verhuurder de huurder daar schriftelijk van op de hoogte brengen. Dit moet minstens twee maanden voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs gebeuren. In deze mededeling moeten zowel de nieuwe als de huidige huurprijs worden opgenomen, net zoals de datum waarop de nieuwe huurprijs van toepassing wordt. Daarnaast mag de verhoging nooit hoger zijn dan een wettelijk percentage dat elk jaar opnieuw wordt vastgesteld en terug te vinden is via de website van de Rijksoverheid. Ten slotte moet de verhuurder de huurder de kans geven om bezwaar te maken. Daarom moet de verhuurder in zijn brief steeds aangeven binnen welke termijn de huurder dat moet doen.

  • Wie moet opdraaien voor het onderhoud: de huurder of de verhuurder?

De huurder is enkel verantwoordelijk voor het klein onderhoud van het gehuurde en voor schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt. Het gaat dan bijvoorbeeld om een lekkende kraan of het verven van de binnenmuren. Groot onderhoud of grotere reparaties die in hoge kosten resulteren, zijn allicht voor rekening van de verhuurder. Het gaat bijvoorbeeld om het vervangen van de sloten of het onderhouden van het dak.

  • Mag ik een kamer in mijn studentenwoning onderverhuren?

Dat mag enkel wanneer de verhuurder daar schriftelijk en uitdrukkelijk toestemming voor heeft gegeven. Wanneer dat niet het geval is, kunnen zich allerlei problemen stellen. Zo kan het zelfs een reden zijn om de kamer te verliezen en tegelijkertijd een schadeclaim van de onderhuurder in de bus te krijgen.