Buren kunnen goede vrienden zijn, maar ze kunnen elkaar ook het leven zuur maken. Woonoverlast komt steeds vaker voor en burenruzies kunnen allerlei oorzaken hebben. Gelukkig is er eigenlijk al veel in de wet geregeld. Bovendien hoeft een conflict met de buren ook niet altijd in een procedure voor de kantonrechter of de civiele rechter te resulteren. De situatie bespreekbaar maken en trachten om samen oplossingen te vinden, is nog steeds de beste keuze.

Inhoudsopgave

Wat is het burenrecht?

Het burenrecht vormt een onderdeel van het civiel recht, het recht dat de verhoudingen tussen burgers en ten opzichte van goederen regelt. Zo is het dus ook bij het burenrecht: het regelt hoe buren zich ten opzichte van elkaar verhouden en hoe men zich dient te gedragen, ofwel wat hun bevoegdheden en verplichtingen zijn, ten opzichte van elkaars eigendommen. Hoewel dit laatste een belangrijk woord is en het in principe niet gaat om een eigendom van de huurder, heeft de jurisprudentie het burenrecht wel tot hen uitgebreid. Hetzelfde geldt ook voor pachters.

Toelichting bij het burenrecht

Buren hebben alle twee het recht om op een volstrekte manier van hun eigendom of huurwoning te genieten. Dat recht moet ook de buurman respecteren. Daarom mogen buren niet zomaar in elkaars tuin komen. Daartegenover staat dan weer dat buren geen onrechtmatige daad mogen verrichten, want in zo'n geval kan het recht van de buurman om van zijn eigen eigendom te genieten, worden aangetast. Hierdoor moet er een delicate balans worden gevonden tussen de rechten en plichten van buren. Dit is wat het burenrecht regelt.

In de praktijk mogen buren dus gewoon naar muziek luisteren of het gazon maaien. Buren moeten dit enigszins van elkaar kunnen verdragen. De voorwaarde is wel dat het geen onrechtmatige overlast veroorzaakt. Indien dit wel het geval is, kan er aan de rechter worden gevraagd om een verbod op te leggen en kan er zelfs een schadevergoeding worden gevraagd. Dit alles wordt uitgevochten via het burgerlijk procesrecht. Er staan in principe dus geen strafrechtelijke overtredingen op, tenzij er bij een burenconflict ook sprake zou zijn van pestgedrag, stalking enzovoort.

Daarnaast regelt het burenrecht ook een aantal zaken met betrekking tot goederen. Het gaat bijvoorbeeld om de scheidsmuur die tussen twee tuinen staat. Omdat deze scheidsmuur net op de grens staat, zijn beide buren er voor de helft eigenaar van. Dit heeft ook gevolgen voor wanneer een buur tegen zo'n scheidsmuur wil bouwen of de scheidsmuur wil verhogen.

Burenrecht en burenruzies

In de praktijk is het burenrecht heel belangrijk bij het afwikkelen van burenruzies. Dankzij duidelijke regels, die vaak voornamelijk streven naar een evenwichtige oplossing en die inzetten op overleg, wil het burenrecht burenruzies voorkomen of in de kiem smoren. Net daarom wordt vrijwel altijd aangeraden om burenruzies in de eerste plaats op te lossen via overleg. De wijkagent zal daar meestal ook op aansturen. Eventueel kan er een mediator worden aangesteld.

Ontstaan van burenruzies

Opvallend is dat burenruzies vaak omwille van kleine irritaties ontstaan. De bovenbuurvrouw maakt bijvoorbeeld een hels kabaal door op hakken te paraderen, de buren hun geslachtsgemeenschap is te horen tot in de kinderkamer of de hond blaft de hele dag. Deze kleine irritaties zorgen ervoor dat de emoties na verloop van tijd hoog kunnen oplopen.

Problemen door geluidsoverlast

Geluidsoverlast is een veelvoorkomende bron van burenruzies. Vaak kunnen buren het enigszins wel verdragen dat er af en toe eens een beetje overlast is, maar aanhoudend geroep, getier en muzikaal kabaal kan soms te veel worden. Er staat nergens in de wet hoeveel lawaai buren mogen maken en wat de decibelgrens is, maar er zijn in het verleden wel al uitspraken geweest die enigszins duidelijkheid bieden. Hoe dan ook blijft het belangrijk om in overleg te treden en pas nadien juridische stappen te overwegen.

Meer informatie over geluidsoverlast →

Problemen omtrent tuinen en tuinafscheidingen

Hoewel elke buurman een eigen tuin heeft, delen ze mogelijk de tuinafscheiding. De onderhoudskosten moeten ze dan ook delen en daar zijn ze het niet altijd over eens. Bovendien is de tuin ook om andere reden een broeihaard van problemen, bijvoorbeeld door overhangende takken of kinderen die vanaf de trampoline inkijk hebben in de woonkamer van de buren. Veel van deze zaken zijn door het burenrecht geregeld.

Meer informatie over tuinen en tuinafscheidingen →

Problemen met de buren hun kinderen

De buren mogen nog zo vriendelijk zijn, hun kinderen zijn het niet altijd. Het kunnen echte bengeltjes zijn die stiekem kattenkwaad uithalen. Of ze kunnen gewoon ongelofelijk veel kabaal maken wanneer ze pret hebben. Vaak is het moeilijk om met de buren te spreken over het gedrag van hun kinderen. Daarom is het belangrijk om de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen en goed na te denken over een passende aanpak.

Meer informatie over problemen met buurkinderen →

Problemen bij het parkeren

In Nederland groeit het aantal auto's nog steeds sterker dan de volwassen bevolking. Hierdoor wordt het ook steeds moeilijker om een parkeerplekje te bemachtigen. Het is dan ook niet fijn als de buren altijd de parkeerplaatsen innemen of hun caravan het hele jaar door voor anderen hun deur parkeren. Een aantal van deze zaken zijn op gemeentelijk niveau geregeld, maar hier is goed overleg vooral belangrijk.

Meer informatie over buren en parkeren →

Problemen met de buren hun dieren

Een blaffende hond is een vorm van overlast die vaak wordt aangehaald. Laat staan als de buren zes honden en een kraai hebben! Dat laatste verzinnen we niet want in een recente burenruzie in Nijverdal was er een man die een kraai had. Karel, zoals de kraai heette, kon zelfs “papa” krassen. Karel werd uiteindelijk uitgezet en is nooit meer teruggezien. Het was het begin van jarenlang gedoe. Hoe dan ook zijn burenruzies omtrent dieren zeker niet ongewoon.

Meer informatie over problemen met dieren van de buren →

Problemen door rommel, troep, stank en andere viezigheden

Buren kunnen er soms een zootje van maken. Zelfs wanneer het niet zichtbaar is door een hoge scheidsmuur, kan afval in de tuin toch voor stank zorgen. Bovendien trekt het ongedierte aan en voor men het beseft, zitten de knaagdieren overal te wroeten. Daarnaast storen steeds meer mensen zich aan de sigarettengeur en peuken die overal in het rond vliegen. Ook deze vormen van onrechtmatige overlast kunnen aan de civiele rechter worden voorgelegd.

Meer informatie over burenoverlast door stank en troep →

Problemen door vernielingen

Veel problemen door vernielingen zijn te herleiden naar de kinderen. Het gaat dan bijvoorbeeld om een voetbal die door het keukenraam vliegt. Ook honden kunnen knagen aan de tuinafscheiding en de boom van de buren kan op de mooie jacuzzi vallen. Bij vernielingen is er mogelijk een ander aansprakelijk. Zo zijn mensen in principe aansprakelijk voor de gedragingen van hun kinderen en dieren. Toch zal dit niet altijd het geval zijn, maar mogelijk kan de verzekering dan redding bieden. Hoe dan ook hoeft het niet het begin van een burenruzie te zijn, maar het blijft wel belangrijk om de situatie goed te bespreken en afspraken te maken.

Meer informatie over burenoverlast door vernielingen →

Problemen omtrent grondconflicten

Hoewel buren elk hun eigen stukje grond hebben, zijn er soms ook raakpunten. Zo mogen buren in sommige gevallen elkaars grond betreden, bijvoorbeeld om via de tuin van de buurman een haag te snoeien. Daarnaast kan men soms ook bepaalde rechten hebben op de grond van de buren. Dit wordt ook wel eens erfdienstbaarheid genoemd. Een bekend voorbeeld daarvan is het recht van overpad. Aan zo'n rechten zijn dan weer plichten verbonden en dit alles kan in burenruzies resulteren. Nochtans is het een ander wel gewoon wettelijk geregeld.

Meer informatie over conflicten omtrent erfdienstbaarheden →

Problemen bij verbouwingen

Ook verbouwingen zijn een bron van burenruzies. Vooral geluidsoverlast wordt daarbij vaak genoemd, maar ook trillingen kunnen hinder veroorzaken. Daarnaast worden er soms meerdere parkeerplaatsen ingenomen en kan er bij ingrijpende werken zelfs schade optreden bij de buren. Daarom is het belangrijk om vooraf een aantal afspraken te maken en goed met elkaar te communiceren.

Meer informatie over problemen bij verbouwingen →

Problemen door intimidatie en pesterijen

Bovenstaande oorzaken kunnen in een ruzie uitmonden, maar soms gaat het ook verder dan dat. Soms gaat men actief buren lastigvallen, pesten of zelfs fysiek geweld toepassen. Voor buitenstaanders is het soms moeilijk om te vatten en maar al te vaak wordt de situatie als een eenvoudige burenruzie afgedaan, terwijl er toch meer aan de hand is. Hierdoor voelen buren zich soms onbegrepen.

Meer informatie over intimiderende en pestende buren →

Voorkomen dat burenruzies ontstaan

Voorkomen is nog steeds beter dan genezen. Zorg daarom voor een positieve relatie met de buren. Wie net verhuisd is, belt bijvoorbeeld even bij de buren aan en maakt met hen een praatje. Mensen kunnen meer van elkaar verdragen wanneer ze elkaar goed kennen. Dit speelt in het voordeel. Ook wanneer er iemand in de buurt komt wonen, is het een goed idee om even aan te bellen en zich voor te stellen. Met een beetje geluk volgt een uitnodiging voor een lekker stukje taart.

Verder is het vooral belangrijk om goed te communiceren. Wie van plan is om veel herrie te maken voor bijvoorbeeld een verjaardagsfeestje, meldt dit beter vooraf even bij de buren. Een nog beter idee is om ze gewoon ook meteen zelf uit te nodigen. Wordt het toch iets later dan verwacht? Vergeet dan niet om daar de volgende dag even vriendelijk excuses voor aan te bieden. Ook wanneer er luidruchtige werken aan het huis worden uitgevoerd, is een vriendelijk seintje vooraf aanbevolen.

Besef ten slotte ook dat niet iedereen nood heeft aan (regelmatig) burencontact. Sommige mensen zullen liever niet op de koffie komen of doen liever geen praatjes. Dat maakt van hen nog geen slechte mensen. Respecteer hun keuze, maar blijf hen verder wel vriendelijk groeten. Wees vooral niet opdringerig.

Oplossingen bij burenruzies

Het is niet ongewoon dat overlast uiteindelijk in een burenruzie resulteert. Daarbij kunnen alle bruggen worden opgeblazen. In plaats van fijne buren die elkaar graag helpen, wordt het dan een vijandige sfeer die niemand wil. Toch zijn er een aantal zaken die men kan doen om de escalatie van een burenruzie te voorkomen.

Tips voor het oplossen van burenruzies

Het belangrijkste is om van het hart geen moordkuil te maken. Confronteer buren met ergernissen en wees ook bereid om iets aan hun ergernissen te doen. Blijf altijd vriendelijk en wees altijd persoonlijk. Anonieme briefjes werken averechts. Onderstaande tips kunnen wel helpen.

  • Probeer altijd om het conflict eerst onderling op te lossen. Schakel indien nodig buurtbemiddeling in. Bel zelf niet aan wanneer het hoog zit, maar wacht tot alles een beetje is afgekoeld. Bedenk ook vooraf wat te vertellen en wat er beter niet wordt gezegd.
  • Klaag niet alleen zelf, maar ga het gesprek aan. Dit wil zeggen dat er ook naar een ander zijn verhaal wordt geluisterd. Blijf verder niet hangen in een slachtoffer-daderverhaal, maar ga samen op zoek naar oplossingen. Laat de ander daarbij meedenken.
  • Voor wie in een appartement woont, is het aangeraden om de Vereniging van Eigenaars aan te spreken. Zij kunnen op een laagdrempelige manier het probleem aanpakken en de buur aanspreken of waarschuwen.
  • Bij overlast in de openbare ruimte kan de gemeente vaak ingrijpen. Hiervoor is vooral de inhoud van de APV (Algemene Plaatselijke Verordening) belangrijk. Daarnaast biedt de Wet aanpak woonoverlast burgemeesters sinds 1 juli 2017 extra mogelijkheden. Informeer bij de gemeente naar die mogelijkheden.
  • In de wet staat dat buren geen onrechtmatige hinder mogen toebrengen. In het uiterste geval kan de rechter worden ingeschakeld om de onrechtmatige hinder te doen stoppen. Het is beter om het tijdig in de kiem te smoren dan om de emoties hoog op te laten lopen.
  • Voor wie een rechtsbijstandverzekering heeft, kan het ook interessant zijn om het conflict even aan de verzekeraar voor te leggen. Dat wil nog niet altijd zeggen dat er automatisch een juridische procedure volgt, maar een eerste advies is toch altijd goed.
  • Soms is het beter om gewoon wat extra privacy te voorzien zodat er minder ergernissen zijn. Denk daarbij aan het investeren in een betere erfafscheiding of in een betere geluidsisolatie. Mogelijk kan ook de verhuurder hieraan bijdragen.

Stappenplan bij een burenruzie

Bij burenproblemen is het belangrijk om altijd een oplossing te kiezen die zo laagdrempelig mogelijk is. Meteen naar de rechter stappen, brengt dan wel een snelle oplossing maar kan de relatie met de buren definitief verzieken. Hanteer daarom onderstaand stappenplan.

1.       Zoek samen naar een oplossing

Kies in de eerste plaats altijd voor de dialoog. Ga het gesprek aan, bespreek de ergernissen en luister ook naar de buren. Zet in op een compromis en probeer samen tot een oplossing te komen. Blijf hoe dan ook altijd beleefd en bedank de buren voor het gesprek, zelfs als er geen oplossing uit de bus komt.

2.       Schakel een bemiddelaar in

Wanneer het onderling niet lukt om tot een oplossing te komen, is het aangewezen om te kiezen voor bemiddeling. Een onpartijdige bemiddelaar helpt de buren zo om tot een oplossing te komen. Het voordeel is dat de buren opnieuw het gesprek moeten aangaan en het gevoel hebben dat ze zelf voor de oplossing hebben gekozen. Dit werkt altijd beter dan een oplossing die hen wordt opgelegd. Buurtbemiddeling is de ideale oplossing, maar kan niet altijd worden ingeschakeld. In zo'n geval kunnen buren ook zelf een mediator inschakelen.

3.       De politie inschakelen

Als ook bemiddeling op een sisser uitdraait, is de politie de logische volgende stap. Ook de politie zal meestal eerst inzetten op laagdrempelige oplossingen. Een wijkagent zal bijvoorbeeld met de buren komen praten. Mogelijk volgt er ook een uitnodiging op het politiebureau. Soms is het nodig om de politie verscheidene keren in te schakelen. Bij herhaalde klachten kan de politie dan ook strenger ingrijpen, bijvoorbeeld door een muziekinstallatie in beslag te nemen.

4.       Probleem aan de rechter voorleggen

Wanneer ook de politie geen oplossing kan bieden, volgt een bezoek aan de rechter. De rechter kan bevelen dat de buren met bepaalde gedragingen moeten stoppen en kan er zelfs een dwangsom aan verbinden. Daarnaast kan de rechter hen ook verplichten om een schadevergoeding te betalen.

Mediation bij burenruzies

Buren kunnen zelf kiezen voor een mediator, maar soms wordt de mediator ook door de gemeente voorgesteld. Een mediator is opgeleid en getraind om conflictpartijen op een objectieve manier te helpen om tot een oplossing te komen of minstens toenadering te vinden. De mediator zal nooit oplossingen opdringen, maar de buren net stimuleren om samen tot een oplossing te komen. Mediation is in ieder geval volstrekt vrijwillig en bouwt net verder op de persoonlijke wil om tot een oplossing te komen.

Mediation heeft in de praktijk verschillende voordelen. Zo worden de oplossingen vaak beter gedragen en zijn ze passender wanneer buren zelf conflicten oplossen dan wanneer de letter van de wet wordt toegepast. Daarnaast kan een rechter het conflict wel juridisch beëindigen, maar blijven de negatieve emoties wel gewoon bestaan. Ten slotte kan een gerechtelijke procedure lang duren en veel kosten. Mediation is goedkoper, maar ook sneller. Vaak is een eerste kennismakingsgesprek zelfs gratis en kan er dan nog een definitieve beslissing worden gemaakt.

Rechtszaak bij burenruzies

Een rechtszaak is altijd de laatste mogelijke oplossing. Bij een burenruzie zal het in principe om een civiele procedure gaan waarbij de eiser de gedaagde voor de rechter laat verschijnen om iets van hem gedaan te krijgen of hem met iets te laten stoppen.

Afhankelijk van de wensen en eisen zijn daarbij verschillende procedures mogelijk. In de praktijk gaat het om een spoedprocedure waarbij een snelle, voorlopige beslissing wordt geveld of om een bodemprocedure waarbij een definitief oordeel wordt geveld.

Wanneer de gevorderde schadevergoeding niet meer dan 25.000 euro bedraagt, kan de spoedprocedure bij de kantonrechter worden opgestart. In het andere geval moet de civiele rechter worden aangezocht. Er zijn wel uitzonderingen op deze regel. Bij een procedure voor de civiele rechter is een advocaat verplicht. Bij een procedure voor de kantonrechter is een advocaat niet verplicht, maar wordt het wel aangeraden.

In de praktijk kunnen er ook twee soorten procedures worden opgestart. De eerste optie is een dagvaardingsprocedure. Daarbij wordt de buur gedagvaard om voor de rechtbank te verschijnen. Daarnaast is er ook een verzoekschriftprocedure mogelijk. Hierbij wordt een verzoekschrift ingediend bij de rechter, die wordt gevraagd om iets te doen. Deze procedure wordt bijvoorbeeld ook toegepast bij echtscheidingen, waarbij de rechter wordt gevraagd om de echtscheiding uit te spreken.

Veelgestelde vragen over burenruzies

  • Wie moet de kosten van de rechtszaak betalen?

In principe zijn de kosten zelf te betalen, behalve wanneer de rechter beslist om de verliezende partij de kosten te laten betalen. Dit wordt ook wel eens een kostenveroordeling genoemd. Deze regel geldt niet voor strafzaken die in principe geen geld kosten, hoewel er in de praktijk veelal een beroep wordt gedaan op een advocaat. Als men een rechtsbijstandverzekering heeft, zal de rechtsbijstandverzekeraar mogelijk de kosten vergoeden.

  • Mijn twee huurders hebben ruzie met elkaar. Wat moet ik doen?

Van de verhuurder wordt verwacht dat hij maatregelen treft, zelfs als het niet helemaal duidelijk is wie de veroorzaker is. Volgens de rechtspraak (ECLI:NL:GHSHE:2015:3787) is de verhuurder wel niet verplicht om iedere mogelijke maatregel te treffen. Enkel de maatregelen die naar redelijkheid van hem mogen worden verwacht, moet hij treffen. Geval per geval dient dit te worden beoordeeld, maar het gaat bijvoorbeeld om gesprekken voeren met beide huurders en bemiddelen.

  • Ik heb ruzie met mijn buren. Kan ik mijn verhuurder dan aanspreken?

Dit kan in principe enkel wanneer beide buren bij dezelfde verhuurder huren. In het andere geval is het iets moeilijker. Soms kan er wel van de verhuurder worden gevraagd dat hij aanpassingen aan de woningen doet om zo toch het huurgenot te garanderen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het beter isoleren van de woning.

  • Hoe komt het dat woonoverlast al jaren toeneemt?

Daar zijn experts het nog niet helemaal over eens. De eerste voorzichtige onderzoeken tonen echter aan dat we niet meer overlast van buren ervaren, maar dat we het vooral minder goed kunnen verdragen. Dit zou te maken hebben met het feit dat buren elkaar vaak minder goed kennen dan vroeger.

  • Ik wil met mijn buur andere afspraken maken dan wat in de wet staat. Mag dit?

Mogelijk wel. Het burenrecht bestaat voornamelijk uit regelend recht. Dit wil zeggen dat het burenrecht een oplossing biedt wanneer er geen afspraken zijn gemaakt. Het staat buren dan ook vrij om andere afspraken te maken. Gemaakte afspraken moeten natuurlijk wel gerespecteerd worden. Door ze schriftelijk vast te leggen, kunnen ze dan ook worden afgedwongen.

  • Geldt het burenrecht ook voor huurders?

Ja. Het burenrecht geldt in veel gevallen ook voor erfpachters en huurders.

  • Wat doet de burenrechter?

De burenrechter is er bij wijze van proef gekomen en heeft het doel om na te gaan of een laagdrempelige aanpak geen betere oplossing biedt. De werkwijze valt te vergelijken met die van de Rijdende Rechter, maar dan zonder televisieopnames, waarbij de burenrechter een definitieve uitspraak doet. De keuze om het conflict al dan niet aan de burenrechter voor te leggen, is wel geheel vrijwillig. Na de uitspraak moet men de beslissing in principe respecteren en is deze bindend.

  • Is het nodig om de buren in gebreke te stellen?

Alvorens er een rechtszaak opgestart wordt, kan het interessant zijn om de buren officieel en via een aangetekende brief in gebreke te stellen. Daarbij kunnen de buren nog een beperkte termijn krijgen van bijvoorbeeld twee weken om alsnog actie te ondernemen of gedragingen te stoppen.

  • Ik wil verbouwen en ik wil nadien geen heibel met de buren. Wat kan ik doen?

Ga altijd eerst het gesprek aan met de buren en maak alvast een aantal afspraken. Als er schade kan optreden, is het ook aangeraden om een nulmeting te laten uitvoeren. Hierdoor is het duidelijk of er schade is veroorzaakt en hoe groot deze schade is. Bespreek ook vooraf met de verzekeraar welke schade al dan niet wordt vergoed en tref natuurlijk voorzorgsmaatregelen om schade te voorkomen.

  • Mijn buren gaan verbouwen. Kan ik hun aannemer dwingen om een nulmeting uit te laten voeren?

Nee, dit is meestal niet mogelijk en kan enkel vriendelijk worden verzocht. Eventueel kan men wel overwegen om dit zelf te doen en te betalen. Vraag dan wel altijd aan de aannemer om het rapport te ondertekenen. Vaak weigert de aannemer enkel om financiële redenen en zal dit geen probleem zijn.

  • De buren hun katten poepen vaak in mijn tuin. Wat kan ik doen?

Ga het gesprek aan met de buren. Misschien zijn ze bereid om kattenschrikdraad te plaatsen of hun katten binnen te houden? Niet alle buren zijn hier echter voor te vinden. Televisierechter mr. Frank Visser gaf bovendien eerder al aan dat het moeilijk is om katten verplicht binnen te houden. Enkel wanneer er echt veel katten zijn die voor ernstige overlast zorgen, is het mogelijk om in te grijpen. Hij sprak daarbij over “twintig katten of zo”. Daarom kan het interessant zijn om een ultrasoon apparaat te plaatsen dat de katten uit de tuin houdt. Het geluid daarvan is voor mensen niet te horen, maar katten vinden het niet fijn en blijven weg. Ook wanneer de katten schade zouden veroorzaken, is er iets meer mogelijk. In zo'n geval kan er ook een schadevergoeding worden gevorderd.

Meer informatie over schade door dieren →

  • Kan een burenruzie ook strafrechtelijke gevolgen hebben?

Ja, maar dan ook enkel als er strafrechtelijke inbreuken zijn gepleegd. Vaak gaat het dan om pesterijen, belaging of mishandeling. Neem in zo'n gevallen altijd contact op met de politie.