Skip to contentWA.nl logo
WA.nl logo
Geen resultaten
    WA.nl logo
    Geen resultaten

      Verbouwingen en problemen met de buren

      Bij verbouwingen ervaren buren altijd wel wat overlast. Geluidsoverlast, trillingen en containers die parkeerplekken innemen horen er nu eenmaal bij. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat er tijdens verbouwingen al eens burenruzies ontstaan. Dit is al helemaal het geval als de buren schade oplopen tijdens de verbouwingen.

      Verbouwen en overlast

      Hoewel een verbouwing de buren overlast kan bezorgen, is het zo dat buren enige overlast van elkaar moeten dulden. Enkel wanneer de overlast onrechtmatig of buitenproportioneel zou zijn, is dit anders. Bij de beoordeling houdt een rechter rekening met alle aspecten die meespelen. Net omdat verbouwingswerken uitzonderlijk zijn, moeten buren dan net iets meer overlast dulden.

      Bij de beoordeling zal de rechter echter ook kijken naar welke maatregelen men getroffen heeft om de overlast te beperken. Daarom is het belangrijk om, hoewel dit in theorie niet verplicht is, bij ingrijpende verbouwingen die meerdere dagen duren even met de buren te overleggen. Zo zijn ze al minstens op de hoogte en kunnen ze voorbereidingen treffen. Daarnaast kunnen bepaalde zaken op elkaar worden afgestemd. Zo kan er beslist worden om de werken eens enkele uren stil te leggen om het verjaardagsfeestje van de buren hun zoon niet te verstoren. Dergelijke afspraken zorgen er niet alleen voor dat burenrelaties niet verziekt raken, maar bovendien staat de verbouwende buurman ook sterker in de schoenen.

      Verbouwen en het erf van de buren

      Bij verbouwingen worden niet altijd alleen de persoonlijke eigendommen getroffen. Mogelijk wil men namelijk verbouwingen uitvoeren aan gebouwen die tegen de scheidsmuur zijn aangebouwd of moet men voor de verbouwingen het erf van de buren betreden. Ook dit kan voor discussies zorgen.

      Discussies over de erfgrens

      In het burenrecht is opgenomen dat een eigenaar van een erf ook zijn erf mag afsluiten. Daar kunnen de buren zich niet tegen verzetten. Meer nog: van buren mag het zelfs verwacht worden dat zij de grens zichtbaar maken en in feite moeten ze daar elk voor de helft aan bijdragen. Er kan dus worden geëist dat buren hun medewerking verlenen aan het optrekken van zo'n erfscheiding. In principe mag zo'n scheidsmuur wel maar maximaal twee meter hoog zijn, uitzonderingen daargelaten. Elke buur kan verder met zijn deel van de scheidsmuur doen wat hij wil, maar het is bijvoorbeeld niet toegestaan om meer dan de helft van de dikte van de scheidsmuur in te nemen voor het plaatsen van steunbalken.

      Wanneer de muur of schutting eigendom van de buur is, mag hier bovendien niks aan worden vastgemaakt. Er zijn wel rechtszaken geweest waarbij de rechter oordeelde dat bijvoorbeeld hangpotten mochten blijven hangen omdat ze geen schade veroorzaakten, maar het blijft toch opletten geblazen. Pleeg minstens overleg met de buren vooraleer het wordt gedaan.

      Wat daarnaast natuurlijk evenmin mag, is bouwen op het erf van de buren. Dit vinden veel mensen logisch, maar weet dat er ook over of onder het erf van de buren niet mag worden gebouwd. Ook daken en afvoeren moeten zo worden geplaatst dat het regenwater niet op het erf van de buren valt. De buurman zal in het andere geval kunnen vorderen dat alles wordt afgebroken en weggehaald. Op basis van een belangenafweging kan een rechter soms wel bepalen dat een afbraak niet nodig is, maar dan moet de buur een schadevergoeding betalen.

      Steigerrecht bij het uitvoeren van verbouwingen

      Bij de verbouwingen kan het noodzakelijk zijn om het erf van de buren te betreden, bijvoorbeeld om de zijgevel te vernieuwen. Dit is toegestaan en is zelfs wettelijk geregeld. Dit zogenaamde steigerrecht is van toepassing wanneer er aan deze voorwaarden is voldaan:

      • Er mag geen andere redelijke mogelijkheid zijn om de werken uit te voeren zonder het erf van de buren te moeten betreden

      • De buren zijn schriftelijk en ruim van tevoren op de hoogte gebracht van de werkzaamheden en de noodzaak om hun erf te betreden

      • De tijd waarvoor het erf wordt gebruikt, wordt beperkt in functie van de noodzaak

      • De buren worden zo nodig schadeloosgesteld

      Verbouwen en de omgevingsvergunning

      Voor ingrijpende verbouwingen heeft men een omgevingsvergunning nodig. Deze omgevingsvergunning moet worden aangevraagd bij de gemeente. Belanghebbenden, zoals de buren, kunnen na het verkrijgen van de vergunning nog bezwaar aantekenen. Zij moeten daarbij hun gronden van bezwaar weergeven, zoals de strijdigheid met een bestemmingsplan. Hiervoor beschikken ze over een termijn van zes weken. Zo nodig kan de vergunning zelfs opnieuw worden ingetrokken, maar daartegen kan men dan weer in beroep gaan.

      Het is aangeraden om steeds na te gaan of de ingrijpende verbouwingen in het bestemmingsplan van de gemeente passen en of ze ook de welstandseisen, de bouwverordening en de bouwvoorschriften respecteren. Ga daarnaast na of er voor de verbouwingen een vergunning nodig is. Informeer hiervoor bij de gemeente. Onthoud dat zelfs als verbouwingswerken vergunningsvrij zijn, het burenrecht en de regels uit het Bouwbesluit 2012 nog steeds moeten worden gerespecteerd.

      Bezwaar tegen de verbouwingen

      Buren kunnen om verschillende redenen bezwaar maken tegen bouwplannen. Zo kunnen bouwplannen hun privacy schenden, bijvoorbeeld omdat een nieuw balkon rechtstreeks op de tuin van de buren uitkijkt. Onthoud dat bouwwerken en ramen die direct op de tuin van de buren uitkijken, niet binnen 2 meter van de erfgrens mogen komen. Dit is echter van regelend recht, waardoor de buren hier andere afspraken over kunnen maken. Het is dan wel aangeraden om deze afspraken bij de notaris vast te laten leggen.

      Andere bezwaren van de buren

      Daarnaast kunnen de bouwplannen hen onrechtmatige hinder bezorgen. Denk bijvoorbeeld aan het optrekken van een hoge schuur die ervoor zorgt dat zij minder zonlicht in de tuin hebben, wateroverlast zullen ervaren enzovoort. In zo'n geval speelt het burenrecht opnieuw mee.

      Schade bij verbouwingen door de buren

      Het kan natuurlijk ook dat er tijdens de werken schade is veroorzaakt aan de buren hun woonst, bijvoorbeeld omdat er een ruit is gesneuveld of er een barst is ontstaan in hun gevel. Men is aansprakelijk voor de schade die men heeft veroorzaakt en dus zal men ook een schadevergoeding moeten betalen. Wanneer de werken door een aannemer werden uitgevoerd en hij een fout heeft gemaakt tijdens de uitvoering, kan de schade mogelijk bij de aannemer worden verhaald. Een goede aannemer zal over een aansprakelijkheidsverzekering beschikken.

      Dit is in ieder geval wel vaker een twistpunt. Uiteindelijk moet worden vastgelegd in welke mate de uitvoerder van de werken aansprakelijk is. Bij gevelbarsten is het bijvoorbeeld niet ongewoon dat er eerder al verzwakte punten waren en dan is het nog maar de vraag in welke mate de schade aan de aannemer kan worden toegewezen.

      Nulmeting uit laten voeren

      Om discussies te voorkomen, is het aangeraden om een nulmeting uit te laten voeren. Hierbij wordt de begintoestand vastgelegd zodat de schade later eenvoudiger valt te begroten.

      Zo'n nulmeting kan vrijwillig worden uitgevoerd, maar de buren kunnen ook een bouwexploit sturen waarbij de aannemer wordt gevraagd om een nulmeting uit te voeren en andere maatregelen te treffen. In zo'n bouwexploit waarschuwen de buren de aannemer dat er een kans is op schade bij de werken en wordt de aannemer of de opdrachtgever al bij voorbaat aansprakelijk gesteld. Hierdoor weten zij al meteen dat het menens is, maar bovendien is de bewijslast voor de buren ook eenvoudiger: zij kunnen aantonen dat zij gewaarschuwd hebben en dat de aannemer of opdrachtgever de fout heeft gemaakt van hier onvoldoende gehoor aan te geven.

      Andere bewijzen verzamelen

      Een nulmeting is niet gratis en daarom wordt er soms alsnog gekozen om dit niet uit te voeren. In zo'n geval is het belangrijk om alsnog de nodige bewijsmaterialen te verzamelen. Neem hiervoor foto's van de originele staat, inclusief eventueel bestaande scheuren en schade. Het is belangrijk dat kan worden aangetoond wanneer de foto's zijn genomen. Bij digitale foto's is dit veelal eenvoudig terug te vinden. Neem hier een schermafbeelding van.

      Nog beter is het echter om de foto's samen met de aannemer te nemen. Zo verloopt dit helemaal op tegenspraak. Nadien kunnen de foto's worden afgedrukt en kunnen alle pagina's samen met de aannemer worden gedagtekend. Dit is een goedkoper alternatief voor de nulmeting.

      Verlopen de werken onveilig, bijvoorbeeld omdat de heikraan op onvoldoende afstand staat? Spreek de aannemer hier dan over aan, maar neem ook hier foto's van. Zo kan later eenvoudig worden aangetoond dat de aannemer onveilig aan het werken was.

      Stappenplan bij schade door verbouwingen bij de buren

      Schade geleden door verbouwingen van de buren? Dan is het belangrijk om hier stappen tegen te ondernemen. Er hoeft nog niet meteen naar de rechter te worden gestapt en mogelijk komen de buren er onderling uit of zal de verzekeraar netjes uitbetalen.

      1. Betrokkenen contacteren

        Verzamel in de eerste plaats bewijsstukken en neem foto's van de schade. Bespreek vervolgens de schade met de buren. Laat weten dat er schade is geleden en bespreek hoe dit zal worden opgelost. Als de buren een aannemer hebben, kunnen zij mogelijk hun aannemer aanspreken. Geef de buren ook tijd om hun verzekering te contacteren. Als het om een huurwoning gaat, dient de schadelijder ook zelf de verhuurder te contacteren om de zaak af te handelen.

      2. Aansprakelijk stellen en schade vaststellen

        Vervolgens kan er om een schadevergoeding worden gevraagd. De buren of de aannemer zal allicht wel een fout hebben begaan en dit wil zeggen dat zij de schade moeten vergoeden. Stel hen daarom officieel aansprakelijk. Begin ook alvast met de schade in kaart te brengen. Vraag bijvoorbeeld enkele offertes op en ga na wat het kost om de schade te herstellen. Indien herstel niet dringend is, is het belangrijk om wel nog even te wachten tot er tot herstellingswerken wordt overgegaan. Zo kan de verzekeraar nog de nodige vaststellingen doen. Soms zal de aannemer bovendien ook zelf de schade willen herstellen.

      3. Mediation

        Wanneer het niet lukt om overeenstemming te vinden met de buren en/of de aannemer, kan er eventueel een mediator worden aangesteld. Een mediator heeft het doel om de partijen tot overeenstemming te begeleiden. Het is niet mogelijk om de tegenpartij te verplichten om hieraan mee te werken. Een mediator kan enkel helpen als alle partijen willen deelnemen aan de gesprekken.

      4. Naar de rechtbank

        Als een mediator geen oplossing brengt, kan de rechter om een uitspraak worden gevraagd. In de rechtbank moet dan bewezen worden dat er schade is geleden en dat de buren of de aannemer daarvoor aansprakelijk is. Een nulmeting heeft hier een heel grote bewijswaarde, maar ook foto's en expertenverslagen zijn nuttig. De rechter kan de buren of de aannemer dan veroordelen tot de betaling van een schadevergoeding.

      Veelgestelde vragen over het burenrecht bij verbouwingen

      Kan ik bij de gemeente bezwaar maken tegen vergunningsvrije verbouwingen?

      Nee. Bij de gemeente kan er enkel tegen vergunningen bezwaar worden gemaakt. Wanneer er daarentegen sprake is van onrechtmatige (geluids)hinder kan het wel nuttig zijn om de gemeente op de hoogte te brengen. Verder dient dit via het burenrecht opgelost te worden.

      Ik wil de schade laten vastleggen door een expert. Waar vind ik zo'n expert?

      Mogelijk kan er een beroep worden gedaan op de schade-expert van de verzekeraar. In het andere geval is het mogelijk om een schade-expert te vinden in het register van NIVRE (Nederlands Instituut van Register Experts).

      Ik ben het niet eens met het oordeel van de schade-experts. Wat kan ik hiertegen beginnen?

      Laat in dat geval een contra-expertise uitvoeren. Hiervoor schakelt men zelf een nieuwe schade-expert in die opnieuw een onderzoek uitvoert. Wanneer de bevindingen van deze nieuwe schade-expert conflicteren met die van de vorige, kan dat in het voordeel spreken.

      Wanneer is het toegestaan om te verbouwen?

      Sommige gemeenten hebben het een en ander geregeld in een APV. Vaak zijn deze regels echter heel vaag geformuleerd, maar neem ze zeker even door of vraag het na bij de gemeente. In appartementsgebouwen moet er dan weer rekening worden gehouden met de regels die door de VvE zijn opgesteld. Bij huurders kunnen er ook beperkingen in de huurovereenkomst staan. Bij bouwwerkzaamheden spelen ten slotte de regels van het Bouwbesluit 2012 mee. Hierin staat te lezen dat de geluidsoverlast tussen 7 uur ‘s ochtends en 7 uur ‘s avonds maximaal 80 dB mag bedragen. Bovendien is ook de maximale blootstellingsduur beperkt voor geluidsoverlast boven 60 dB.

      De aannemer van de buren verwijdert asbest op een onveilige manier. Wat kan ik doen?

      Asbest foutief verwijderen kan anderen schade berokkenen. Hier wordt sterk op toegezien. Spreek de aannemer hierop aan en maak zo nodig melding bij de Inspectie SZW. Zij kunnen torenhoge boetes opleggen. Hier zijn er voorbeelden van asbestboetes terug te vinden.