Skip to contentWA.nl logo
WA.nl logo
Geen resultaten
    WA.nl logo
    Geen resultaten

      Burenconflicten over erven en erfdienstbaarheden

      Bij een erfdienstbaarheid zijn er twee erven, een dienend erf en een heersend erf. Het dienend erf moet de erfdienstbaarheid ondergaan en het heersend erf kan ervan genieten. Er bestaan verschillende soorten erfdienstbaarheden die allemaal hun eigen kenmerken hebben. De bekendste vier zijn:

      • Het recht van overpad

      • Het recht van weg

      • Het recht van uitzicht

      • Het gootrecht

      Het recht van overpad

      Het recht van overpad is het recht van de ene buur om over een stuk grond van een andere buur te begeven om zo van en naar het eigen erf te gaan. Het is een erfdienstbaarheid die op verschillende manieren tot stand kan komen. Het brengt zowel rechten als verplichtingen met zich mee.

      Ontstaan van het recht van overpad

      Het recht van overpad kan op verschillende manieren ontstaan. In de eerste plaats kan het recht van overpad consensueel ontstaan. De twee buren maken dan een afspraak over dit recht van overpad en laten die afspraak door de notaris vastleggen. Nadat het in de openbare registers is ingeschreven, is het recht van overpad gevestigd. Dit recht is dan verbonden aan de erven, waardoor het ook blijft bestaan wanneer de erven andere eigenaren krijgen. Over zo'n overeengekomen recht van overpad kunnen allerlei afspraken worden gemaakt. Zo kunnen de buren bijvoorbeeld bepalen dat het maar gedurende tien jaar blijft bestaan of kan er een vergoeding worden gevraagd.

      Een andere manier waarop het recht van overpad kan ontstaan is door verjaring. Hierbij moet het stukje grond om dezelfde reden, net zoals er echt een recht van overpad zou zijn, gedurende 20 jaar gebruikt zijn geweest. Wanneer de grond te goeder trouw is gebruikt, bijvoorbeeld omdat iedereen dacht dat er een recht van overpad was en dit achteraf niet zo blijkt te zijn, bedraagt de verjaringstermijn 10 jaar. Wanneer het recht van overpad via verjaring is verkregen, kan dit eveneens in de openbare registers worden ingeschreven.

      Houd er wel rekening mee dat de stelplicht en de bewijslast ligt bij degene die zegt het recht van overpad via verjaring te hebben verkregen. Dit is in de praktijk vaak moeilijk. Dat bewijst ook een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2018:3053). Hierbij claimde iemand de verkrijging van een recht van overpad omdat hij er al die tijd zijn fietsen stalde. Volgens de rechter kon hieruit niet worden afgeleid dat men pretendeerde een rechthebbende te zijn van een recht van overpad.

      Rechten en plichten bij een recht van overpad

      Wanneer er een recht van overpad op een erf is gevestigd, moet de eigenaar van dit erf dit recht respecteren. Hij mag de toegang dus niet zomaar onmogelijk maken door er een hek te zetten of de toegang op andere manieren te belemmeren. Wanneer het wenselijk zou zijn om een poortje te plaatsen, bijvoorbeeld om ongenodigde gasten op een afstand te houden, moet de rechthebbende ook een toegangssleutel krijgen.

      Van de gebruiker van het recht van overpad mag wel worden verlangd dat de aangebrachte voorzieningen worden onderhouden. Hij zal bijvoorbeeld onkruid moeten verwijderen of een loszittende tegel moeten herstellen. Hij dient dit op eigen kosten te doen. Wanneer de gebruiker dit niet doet, mag de eigenaar dit doen en daarvoor een vergoeding vragen. Voorts is de gebruiker verplicht om het recht van overpad zo te gebruiken dat er zo min mogelijk overlast is.

      Kijk verder altijd naar de akte die door de notaris is opgesteld. Hierin kunnen namelijk afwijkende afspraken staan over de kosten, het onderhoud enzovoort. Er kan ook in geschreven staan dat het overpad alleen wandelend en bijvoorbeeld niet fietsend mag worden gebruikt. Ook deze regels zijn na te leven.

      Einde aan het recht van overpad

      Het recht van overpad blijft in principe bestaan, tenzij de partijen overeenkomen om het op te heffen. Zo kan de eigenaar van het dienend erf bijvoorbeeld voorstellen om de erfdienstbaarheid af te kopen. Anderzijds kan de eigenaar van het heersend erf er ook vrijwillig afstand van doen.

      Daarnaast is het ook mogelijk om de rechter te vragen om het recht van overpad te wijzigen of op te heffen. De rechter kan dit doen op basis van nieuwe onvoorziene omstandigheden of als het recht van overpad geen belang meer heeft. Dit laatste zal bijvoorbeeld het geval zijn als men nu een betere manier heeft om het eigen erf te bereiken, bijvoorbeeld door een nieuwe straat die is aangelegd. Ook wanneer een erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang kan de rechter het opheffen.

      Ten slotte eindigt het recht van overpad door vermenging. Dat wil zeggen dat dat de eigenaar van het dienend erf ook de eigenaar van het heersend erf wordt of omgekeerd. Het recht van overpad verliest dan zijn nut en gaat verloren.

      Het recht van weg

      Bij het recht van weg mag men, bijvoorbeeld met een gemotoriseerd voertuig, een privéweg gebruiken. Het komt op gelijkaardige manieren als het recht van overpad tot stand en het eindigt eveneens op soortgelijke manieren. Het recht van weg kan heel divers zijn en veel is afhankelijk van de gemaakte afspraken. In de praktijk kunnen we dan ook een verdere onderverdeling maken.

      Recht van reed

      Een reed is in het Fries een wagenpad, een cognaat van het Engelse “road”. Het is met andere woorden ook gewoon een recht van weg zoals alle andere, maar de benaming wordt door de Friese context (“rjocht fan reed”) veelal gebruikt voor een recht van weg in de agrarische context.

      Recht van veeleiding

      Bij dit recht heeft de gebruiker het recht om zijn vee over een weg van het dienend erf te leiden. Op basis van het recht van veeleiding kan hij bijvoorbeeld zijn vee van de stal naar de graasweide leiden en omgekeerd.

      Recht van buurweg

      Bij een recht van buurweg heeft de rechthebbende het recht om een bepaald tracé te mogen gebruiken. Het recht van buurweg stamt voort uit het oude artikel 719 Burgerlijk Wetboek. Vanuit dit artikel en de jurisprudentie nam men aan dat een buurweg zou kunnen ontstaan door de subjectieve bestemming die eraan is gegeven door de verschillende rechthebbenden. Met de hervorming van het Burgerlijk Wetboek is het recht van buurweg per 1 januari 1992 komen te vervallen. Hoewel ze niet langer kunnen ontstaan, moet een bestaand recht van buurweg wel nog steeds worden gerespecteerd.

      Recht van noodweg

      Het recht van noodweg wordt ook wel eens het recht van uitweg genoemd. Het is een recht waarover een eigenaar beschikt wanneer hij niet over een behoorlijk uitgang beschikt. Zo'n behoorlijke uitgang kan over land of over water zijn. In ieder geval moet zijn perceel dus helemaal ingesloten zijn. Op verzoek van de eigenaar van het heersend erf moet de eigenaar van het dienend erf hem toegang verlenen. Zo'n noodweg blijft bestaan zolang het nodig is. Voor de route wordt dan weer gekeken naar de snelste weg die de minste overlast oplevert.

      Het recht van uitzicht

      Het is nogal kort door de bocht, want er zijn wel degelijk al succesvol schadeclaims voor ingediend, maar in principe heeft men geen recht op uitzicht. Wie een flat koopt met uitzicht op de zee, loopt dan ook het risico dat een ander appartementsblok wordt opgehoogd en dit uitzicht verloren gaat. Zo gaat het ook met buren: de buurman kan zijn treurwilg heel groot laten worden waardoor een fantastisch uitzicht wordt verstoord. In sommige gevallen kan daar actie tegen worden ondernomen en een projectontwikkelaar zal mogelijk een schadevergoeding moeten betalen aan diegene die het uitzicht verliest, er is namelijk planschade omdat iemand bovengemiddeld veel betaalde voor een uitzicht dat nu verloren zal gaan, maar dat zal hem worst wezen: de nieuwe bewoners betalen natuurlijk opnieuw extra en vergoeden zo de schade van wie hinder ondervindt.

      Hoe dan ook kan zo'n uitzicht dus verloren gaan. Een oplossing is om het recht van uitzicht overeen te komen en dit bij de notaris vast te laten leggen. In zo'n geval mag de eigenaar van het dienend erf niet zomaar iets doen dat het uitzicht zou kunnen verstoren. Hij kan bijvoorbeeld verplicht worden om zijn haag niet hoger te laten worden dan een overeengekomen hoogte of het kan hem verboden zijn om een hoge veranda bij te bouwen.

      Het gootrecht

      In principe mogen eigenaars van een erf het water dat ze opvangen alleen op hun eigen terrein laten aflopen. Een goot mag dus niet uitkomen op het erf van de buren. Via het gootrecht is dit alsnog toegestaan. De onderlinge afspraken primeren, maar in principe wordt er aangenomen dat het bij het gootrecht gaat om het recht om vuil water op het dienend erf te doen aflopen. Wanneer het gaat om het recht om het schoon, overlopend water van het dak bij de buren af te laten lopen, spreekt men veelal van het recht van waterloop en drop.

      Stappenplan bij conflicten over erfdienstbaarheden

      Het gebeurt wel vaker dat erfdienstbaarheden voor conflicten zorgen. Voor veel mensen voelt het niet goed aan dat een ander bepaalde rechten heeft op hun erf. Dit is al helemaal het geval als het niet botert tussen buren. Probeer altijd eerst om samen een oplossing te vinden en haal nog niet meteen het grof juridisch geschut boven.

      1. Controleer het bestaan van de erfdienstbaarheid

        Ga altijd eerst na of er wel een erfdienstbaarheid is en wat de geldende regels zijn. Een erfdienstbaarheid kan worden nagegaan door het een en ander op te vragen bij het Kadaster. De geldende regels zijn in principe in de akte terug te vinden.

      2. Bespreek het met de buren

        De akte zal duidelijkheid brengen over wat de rechten en verplichtingen van de twee eigenaars zijn. Neem het samen met de buren door en zorg dat alles voor iedereen duidelijk is. Vraag eventueel om juridisch advies. Vaak willen buren gewoon dat alles correct verloopt en zal duidelijkheid volstaan.

      3. Kies voor bemiddeling

        Als het conflict blijft bestaan, kan het interessant zijn om een onafhankelijke bemiddelaar of mediator in te schakelen. Dit kan echter enkel als iedereen daaraan mee wil werken. Een bemiddelaar zal het geschil niet beslechten, maar helpt de buren gewoon met het vinden van een geschikte oplossing.

      4. Stap naar de rechter

        Als het conflict blijft bestaan, kunnen de buren het aan de rechter voorleggen. De rechter zal dan beslissen en zal zich over de erfdienstbaarheid uitspreken. Hij kan bepaalde afspraken wijzigen, de erfdienstbaarheid vernietigen of hij kan de eigenaar van het dienend erf dwingen om zijn verplichtingen na te komen.

      Veelgestelde vragen

      Mijn buren zeggen dat zij een recht van overpad op mijn erf hebben. Hoe kan ik weten of dit klopt?

      Als er daadwerkelijk een recht van overpad is, dan zou dit ingeschreven moeten staan in de openbare registers. Bij het Kadaster kunnen deze gegevens worden opgevraagd. Wanneer het om een nieuwe woning gaat, zou dit in de overdrachtsakte moeten staan. Vraag het eventueel even na bij de notaris.

      Ik heb een recht van overpad maar mijn buurman weigert mij toegang te verlenen. Wat kan ik doen?

      Ga altijd eerst met de buren in gesprek of schakel (buurt)bemiddeling in. Wanneer dat niet lukt, kan de zaak aan de rechter worden voorgelegd. De rechter kan de buurman dan verplichten om alsnog toegang te verlenen. Eventueel zal de rechter een dwangsom opleggen om dit af te dwingen.

      Ik heb een recht van overpad. Gaat dit over op mijn huurder?

      Ja, het recht van overpad is niet aan een persoon maar wel aan het erf verbonden. Ook de huurder kan het recht van overpad gebruiken. De verplichtingen blijven natuurlijk wel bestaan. Zo moet de huurder dit recht op zo'n manier toepassen dat het het minst belastend is voor de buren. Wel is het zo dat de huurder geen recht van overpad door verjaring kan krijgen.

      Mijn buren zeggen dat de erfgrens elders loopt. Hoe kan ik dit weten?

      De perceelsgrenzen zijn tot op de centimeter juist vastgesteld. De informatie hierover is in de registers van het Kadaster terug te vinden. Als hier discussies over bestaan, kan een landmeter een grensreconstructie uitvoeren en door middel van piketpaaltjes de grens reconstrueren. Hier kan dan een scheidsmuur worden opgetrokken.

      Een recht van overpad kan worden opgeheven als er geen redelijk belang meer is. Wat is een redelijk belang?

      Het bepalen of er al dan niet sprake is van een redelijk belang is heel casuïstisch. Dit wil zeggen dat het afhankelijk is van de concrete situatie. In de praktijk zijn er een aantal voorbeelden die aantonen wat onder een redelijk belang moet worden begrepen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij er geen redelijke alternatieven zijn, deze alternatieven onredelijk langer zijn, de andere alternatieven in tegenstelling tot de erfdienstbaarheid niet verhard zijn of onveilig zijn enzovoort. In elk geval zijn er in de rechtspraak maar weinig voorbeelden waarbij het recht van overpad werd opgeheven. Het toont aan dat er al snel sprake is van een redelijk belang.

      Kan de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid invloed hebben op de WOZ-waarde?

      Ja, dit kan en werd ook door het hof bevestigd. Uiteindelijk is dit logisch: de eigenaar van het dienend erf heeft minder genot van de zaak en dus zal dit de WOZ-waarde negatief beïnvloeden.